Comprar uma casa em planta : como garantir que tudo vai correr bem?

Legalmente, devem ser tomadas medidas para assegurar que as obrigações do comprador e do vendedor (promotor/construtor) sejam cumpridas.

A compra de imóveis em planta é uma forma de aquisição muito popular em Portugal. Com a subida dos preços das casas mais antigas e a falta de oferta de casas novas e prontas a habitar, num contexto de novas necessidades de espaço, taxas de juro baixas e aumento da poupança, esta opção está a atrair cada vez mais investidores.

Embora tenha vantagens de um ponto de vista comercial, também comporta certos riscos. Para assegurar que tudo funcione bem neste tipo de aquisição em planta para ambas as partes, explicaremos algumas das questões legais e cláusulas a ter em conta ao assinar um CPCV.

Não existindo em Portugal um regime jurídico que regule especificamente a actividade de promoção imobiliária de modo a garantir o equilíbrio e a segurança dos contratos celebrados entre as partes, cabe às partes celebrar um acordo que proteja os direitos dos interessados e que seja suficientemente detalhado e específico no seu regulamento, de modo a evitar a aplicação de regimes jurídicos por analogia e a necessidade de recorrer aos princípios gerais do sistema jurídico português.

Com isto em mente, iremos agora abordar brevemente alguns dos aspectos e procedimentos a serem considerados na negociação de um CPCV.

Due Diligence do imóvel e do projecto que pretende adquirir

Como em qualquer compra de imóvel, e devido à importância do investimento envolvido, é sempre aconselhável verificar todas as informações e dados disponíveis sobre o imóvel e o projecto antes de se comprometer e assinar quaisquer documentos.

Desta forma, o futuro comprador poderá ter uma ideia concreta do imóvel a adquirir, do empreiteiro / promotor e avaliar os riscos associados ao projecto, o que em alguns casos poderá levar anos a ser concluído.

Previsões e condições necessárias para a assinatura da escritura

Uma das informações que devem ser incluídas no contrato de compra e venda (CPCV) é o prazo para a assinatura da escritura e as condições que devem ser cumpridas para que a mesma seja assinada.

Normalmente, algumas das condições contratuais são:

Submissão da propriedade ao regime de propriedade horizontal (quando se trata de uma fração independente);
Registo definitivo do imóvel sob o regime de propriedade horizontal no cadastro e no registo predial urbano.
Emissão da licença de utilização;
Cópia da ficha técnica de habitação junto da Câmara Municipal;
Autorização da entidade bancária para o cancelamento do registo hipotecário, se o promotor utilizar financiamento bancário;
Prova da inexistência ou renúncia ao direito de preferência, quando exista.
Deve também notar-se que ao prever um prazo para a assinatura da escritura de venda, a data de validade da licença de construção deve ser tida em conta.

Alterações ao projecto inicial

O promotor pode, durante a fase de construção, ser obrigado a fazer ajustamentos ao projecto que é objecto do CPCV (por exemplo, para satisfazer a necessidade de compatibilidade entre o projecto inicial e os ajustamentos necessários por razões técnicas ou legais, ou por alterações impostas pela administração local para o tornar compatível com as normas em vigor).

O contrato deve estipular que tais alterações não são motivo de modificação ou rescisão do contrato, mas devem incluir a obrigação de informar o comprador sobre as alterações que serão feitas.

Finalmente, pode acontecer que as alterações efectuadas conduzam a uma redução da área do imóvel, o que, se significativo, resultará numa perda importante para o futuro comprador. Nesses casos, é habitual prever que após uma certa redução da superfície total, o comprador pode rescindir o contrato e ser reembolsado dos montantes adiantados ou, caso contrário, solicitar uma redução proporcional do preço.

O sinal para efetuar a reserva

O sinal é o primeiro pagamento quando se compra um imóvel em planta. Não é obrigatório mas pode ser solicitado pelo promotor quando o contrato de reserva for assinado. É então utilizado como depósito para reservar a futura casa. O valor do depósito é geralmente de 5.000 ou 10.000 euros, mas pode variar dependendo do projecto imobiliário.

Pagamentos faseados

O projecto pode levar anos a ser concluído e é normalmente dividido em várias fases, pelo que é do interesse de ambas as partes que o pagamento do preço do imóvel seja feito em tranches à medida que a obra avança.

Os prazos de pagamento devem ser claramente especificados no contrato (por exemplo, seis meses após a data de assinatura do compromisso de vente, o comprador deve remeter ao vendedor o montante de X e X na assinatura da escritura), e os pagamentos podem ser condicionados à realização de certos objectivos na construção do imóvel, tais como, por exemplo, o início das fundações ou a conclusão da estrutura de betão.

Finalmente, há várias outras questões, nomeadamente as penalizações, o método de comunicação entre as partes, a gestão das despesas e encargos, etc., que terão de ser expressamente regulamentadas na execução de uma compra em planta.

É portanto aconselhável que ambas as partes sejam devidamente acompanhadas aquando da negociação e elaboração deste tipo de contrato. A TAGUS NOVO dá apoio jurídico gratuito.